物业管理服务的重点是为业主和客户营造一个良好的生活和工作氛围，结合xx国际广场的物业管理服务，其要点是营造“和谐、统一”的居住、生活、工作、商业环境，加强装修管理，难点是分阶段开发，对一期住宅和写字楼业主和客户的影响，立体停车场管理服务和工程遗留问题的处理。

第一节物业管理日常服务的要点、难点分析

xx国际广场是一个综合性的物业社区，挺拔的现代建筑，俊朗的现代立面造型，在彰显王者之雍容气度之余，诠释的是业主和客户的“工作、生活和梦想” ，对物业管理提出了较高的要求，因此营造一个“和谐、统一”的居住、生活、工作、商业环境，为业主和客户实现都市新生活的梦想，是物业管理服务的首要任务。

要实现“和谐、统一”的居住、生活、工作、商业环境，重点是：

一、抓好系统安全运作、星级服务、围绕氛围管理开展社区文化活动、用文化管理环境等工作。

二、强化装修管理，维护房屋的结构安全。

难点是：

一、由于分阶段开发，对一期住宅和写字楼业主和客户的影响。

二、立体停车系统的安全管理服务。

三、工程质量遗留问题的处理。

第二节 物业管理日常服务要点、难点和措施

一、住宅、写字楼、公寓、商业日常服务要点、难点和措施

二、酒店公寓施工期的管理要点、难点和措施

xx国际广场分为两期开发，一期为住宅和写字楼，二期为酒店式公寓。其中一期的竣工、入伙时间与二期的施工时间和二期的销售时间有交叉，一、二期的入伙时间也相差近一年时间左右，这也就是物业功能开发的阶段性。

一期房屋交付入伙后半年，处于装修高峰期，而此时正是酒店公寓竣工交付前最紧张的施工阶段，在此期间，由于受酒店公寓施工的影响，一期的业主在安全、噪音、治安、清洁等环境方面利益都会受到不同的程度的影响，如何做好该施工期间的管理，保证酒店公寓安全顺利交付，确保对一期业主的居住生活环境的影响降到最低，是该阶段物业管理工作的重点。

为此，招商局物业公司组织相关人员分析研究，同时结合在管相关楼盘的管理经验，就该阶段管理的难点开展分析，并给出解决方案措施。

三、营造“和谐、统一”的居住、生活、工作、商业环境

（一）系统安全运作是xx国际广场物业管理服务的第一要点

1、建立区域防范体系

（1）坚持预防为主的原则，积极做好安全宣传工作，确保安全标识齐全，开展紧急突发事件及消防演习，通过培训提高安全防范意识和技能。

（2）内紧外松的工作氛围，实现智能化硬件与管理处软件的最佳结合

xx国际广场消防监控中心、闭路监控、可视对讲、外围的红外线监测等形成防盗网络,使业主利用一卡通便可自由出入小区、车库、会所，但安全却在我们的控制之下，形成人防和技防相结合的安全防范体系。

（3）配合公安机关与周边物业管理单位的合作，形成群防联控的安全网络

加强同驻地公安机关的沟通和联系，在驻地派出所的指导下，与周边物业管理单位合作，互通信息，互为支援，形成群防联控的安全控制网络。

2、消防管理

“预防为主，防消结合”的消防管理思想，严格执行消防工作的日常检查制度，通过各种形式开展消防宣传工作，提高业主和客户的消防安全意识，开展每年一次的消防实战演习和每年一次的消防摸拟演习，实现xx国际广场的安全运作，保护业主和住户的生命和财产安全。

3、设备安全管理

重点抓好供配电设备、消防监控设备、电梯设备的安全运行。

（1）设立设备专职维修保养责任人，全面负责维护与保养；

（2）严格执行各设备系统操作规程，维修保养计划；

（3）建立设备台帐，掌握、记录运行情况 ；

（4）明确各责任人的岗位职责；

（5）严格执行设备保养的“三检两养”制：

三检：日检、月检、年检；

两养：大修保养、专业保养。

4、道路交通安全管理

明晰的道路标识系统，人流和车流分开。

5、应急反应措施

建立完善的应急反应体系，有紧急应变措施。在日常工作中经常开展应急体系培训，遇突发事件能紧急启动，安全疏导。

（二）星级服务

1、星级服务标准，尊贵服务

（1）人才素质：高品位的服务的需求高素质的人才，招商局物业将按的项目的需求，从社会资源招聘不仅有超强服务意识和专业操作技能，又具有绅士淑女风度的高品位人才，经过招商局物业的系统培训，服务xx国际广场业主和客户。

（2）星级酒店服务标准：招商局物业将结合xx国际广场项目特点，运用星级酒店的管理服务标准，使业主和客户享受高标准服务的同时，充分感受个人尊严和个性化的最大满足。

2、“青年文明号” 活动

招商局物业将充分运用全国物业管理示范小区“蛇口鲸山别墅”和“招商名仕花园”取得“全国青年文明号”活动的成功经验，以及在南京“金山大厦”和“苏豪大厦”开展“青年文明号”活动的成功经验，在xx国际广场物业管理服务中开展创建“全国青年文明号”的活动。

（三）社区文化氛围营造

健康、浓重的社区文化是物业管理人孜孜不倦的追求。 招商局物业将派出社区文化管理员，制定内容丰富并且具有针对性的社区文化活动计划，开展形式多样的社区文化活动，营造都市精英新生活的人文氛围。

（四）“用文化管理环境”

1、开展环保知识宣传、讲座，拒绝任何污染行为；

2、推行垃圾分类、废物回收的环保行为；

3、开辟业主花木栽培区，并鼓励业主参加植物认养活动；

4、设置轻松优雅的背景音乐，配以假山、流水，营造文化气息；

5、宣扬人类爱心，鼓励饲养一些小动物以增添生活乐趣；

6、提供宠物饲养技术服务，并可代办宠物准养证等特殊服务；

7、开展名花异草及山、石、盆景的展销，及提供养护顾问服务；

8、花草树木修剪成型，使之吻合xx国际广场典雅风格和人文气息。

四、装修管理服务要点和措施

装修管理是为了保障房屋安全，确保房屋能够正常使用。

公开装修管理服务流程和装修管理服务承诺，通过装修审核、装修巡查、违章装修的纠正、指定装修垃圾堆放地点、装修垃圾统一清运、装修人员的管理、装修完成后的验收，杜绝违章装修，维护装修秩序。

五、项目遗留问题的处理